2022，投什么？

昨天分别和两拨人聚会，一拨是由地产而产业而服务的深圳来客，另一拨则是地产基金百人会的和老友。其实就是在一栋楼的两个楼层，聊到的看见确实截然不同的两个世界。

先把两大收获放在这里：1、任何一个过剩的行业都可以用产业链梳理的方式来破解，特别是下沉市场，可以玩的东西很多；2、最终接盘人的偏好已改，成熟市场商办已是鸡肋，非不良不足以心动。

下面我们把思路捋捋。

首先，经过2021清洗式的大洗牌，上下已达成共识：1、房地产已经丧失了投资属性，未来相当长的一段时间还会处于金融风险出清的过程，最好的结果不过是一个防守型的产品，房地产税即将落地，人们会把房产减配到最低；2、疫情的持续影响加上主力客户的迭代，商业越来越往体验性和展示性的逻辑发展，办公则明显从写字楼转向产业园区，新一代的产业客户更看重产业协同和丰富的应用场景；3、大洗牌之后，明显国资更具有生存和竞争优势，仅金融信用一点就是民企所无法匹敌的，国资还往往承担社会责任，不完全是市场行为，所以国资扎堆之处，最好避行。

其次，我们的写字楼出租网了解到来看看尚有投资能力的各类资本玩家心态：1、民间资本，侥幸从各类爆雷逃出来的恐怕都已经是惊弓之鸟，选择会更加保守，更偏向熟悉的安全领域；2、理财资金，会更倾向于向国资配置，哪怕收益率持续下滑，只图兑付安全；3、险资、国有投资平台，这是通常认为最终的接盘侠，他们已经明确不会再投房地产，而大举进入政治正确的产业投资；4、海外资本，他们永远只是少数，永远只看他们看的懂的少数城市，目前明显的趋向也是数据中心、物流、产业园区，他们也懂在中国投资要看政策所向；5、新贵资本，也就是分享新经济快速成长红利的那批人，他们习惯于捕捉风口，宁可赌区块链、元宇宙等充满未知的未来，也看不上毫无成长性的传统资产（所以你会发现像华为、字节跳动这样的大厂，宁可到处租房，也很少买地买楼）。

最后，我们再来看看投资逻辑。我听到最振聋发聩的一句话是：中国的基本经济动力已经强行从“土地-金融-基建”的循环转向“科技-金融-产业”的循环，这是决定中国经济命运的动能转换。所以很明显的一个趋势就是，服从于科技发展的产业园区会受到资金的追捧，而单纯的写字楼正在失去它的客户，逐渐失去投资价值。投资是要看未来的，在中国就必须相信中央的指引，那代表最大规模资金的流向。对于民间资本而言，能跟进主赛道就代表着流动性和安全性的保障，切勿盲目自信，押宝于不现实的短期高增长的增值收益，而不如把更多的精力用于前期的挖潜，比如困境资产的解局。有一种特别的投资机会就是做资产的净化，厘清、置换成干净资产，找到市场可以定价的价值，就有机会切入大量沉睡的存量资产。

怎么才能跳出金融圈越陷越深的死局呢？我来说一个刚刚听到的故事，或许能颠覆你的认知。我刚刚认识的一位做产业咨询的朋友，他们在山东的一个三线城市的村里辅导做了一个电商产业园，很神奇的是，这个产业园干的是最原始的“丝绸之路”的商贸逻辑，将中国的特种钢材运到西亚诸国，却是以物易物的逻辑换回来一批当地的特产，再通过淘宝电商的渠道重新包装发售全国。他们起初完全是靠自己的商贸逻辑来做这个园区，结果做成了当地最名副其实的产业园，原本没有产业勾地的想法，是政府看不过去主动提出可以拿出更多的土地支持他们扩建开发，甚至给了最宽松的销售政策。结果因为做成了妥妥的商贸平台，这里不仅引来了淘宝的战略合作，还和很多科研院所、产业链上下游建立了良好的合作。就有了我一开始的那个感慨，在很多人心中毫无投资机会的那些下沉市场，当你抓住了产业主线，其实大有可为。

昨晚，仍坚守在地产金融一线的朋友苦笑说：只要还在这个河边走，不踩雷几乎是不可能的事，赚再多钱也难睡几个安稳觉，你就看着被时代抛弃，看着可以选择的路越来越拥挤，看着无计可施。我有点凡尔赛的跟他们分享了我们HuanXin一年多来的所见所闻，那些在地产和金融的视野里看不见的新鲜事情。一个兄弟最后总结了一句：看来世界的尽头就是HuanXin！其实就是这样，都什么时候了，还不把关注点放回到人身上？没有人跟你玩了，你还有什么好投的？

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